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链家关门潮:房地产漫长的寒冬即将来临了

2017年05月11日 16:44
编辑部

(本网讯 舒波、张莉报道)今天不少人都看到了在各大新闻头条的一则新闻:链家将关闭北京87家门店。

在这件事发生的不久前,万科还刚刚对链家集团增资30亿,早在万科加入链家之前,已有融创、旭辉、复地等房企和一众机构登上了链家这艘巨轮。

如此让各大房产大佬和创投机构看好的“潜力”机构,为何踏上了“关门潮”,究竟是谁之错?

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一、关闭门店:监管压力,还是经营压力?

从新闻内容来看,门店被关闭主要还是因为监管主动进行合规整治,在意料之中,却又非全部真相。

此前链接有联合房主哄抬房价的“黑历史”。三月份的时候,北京等各地加码调控楼市后不久,北京市就配套加大了对房地产中介市场的执法力度,链家、中原、我爱我家等28家房产中介门店皆因涉嫌代理商办项目、涉嫌参与哄抬房价炒房等行为被责令停业整顿。

我们可以进一步脑补这样一个画面:行业规范要求还是以前的要求,只是这次监管的环境变了,就事无巨细要求合规达标,最后有的门店只能关门,归根结底还是为了把房市收益率压下去。

自今年3月楼市调控推出传统限购加限售的组合后,二手房的成交量急剧下降,楼市进入寒冬。根据北京部分地区二手房价格环比数据来看,已经出现下跌,作为北京这种超级一线城市,即使能保持“有有价”但是也只是“无市”,对于中介这种依靠提成为生,无疑是致命的打击。

下图是链家研究院近十周里看量的数据图,我们可以很明显看到三月下旬带客看房的数据有明显的下降,就四月第四周的成交量仅为调控前最高值的11%,而且根据成交量的数据来看,链家4月共成交房产3145套,环比下降了77%。

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耳聪中原地产北京地区的成交量和均价来看的话,也可以佐证自三月下旬调整了新政后,二手房的成交量出现了急剧的下降(见下图):

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不难想象房产中介这种以成交量为生的中介企业生存的困难性,2016年链家拥有门店8000家,经纪人达13万,其中,就北京的门店数量就达到了1472家,无论是店面还是人员或者营业额都是行业首屈一指的,这也意味着,它比尔按时行业内最终资产的。

拥有足够的线下门店和数量庞大的经纪人,对房源的掌控能力无人能及,这是链家一直以来的一个优势。但是一旦没有成交量和现金流的时候,便会每一家门店都变成出血口,这也反之成了劣势。

关闭门店,无奈的收缩战略,谁知道此次链家的冬天有多长?大荒之下,活下去才是第一要务。

二、倒春寒?OR寒冬?

此次我们更应该思考的一个问题是,这次门店的关闭,只是房地产中介行业的倒春寒还是真正寒冬的来临?或者说只是恰逢年景不好?

我们先回顾一下过去十几年里中介行业起起伏伏的历史。

2008年,金融危机,多地楼市量价双降,中介关店裁员相继出现,掉至冰点,到2009年,受四万亿刺激政策,楼市重新振作,又开始新的征程。

2011年,北京出台“国八条”,多家中介陆续关门,到2013年“国五条”发布后,也是相继出现不少中介门店关门的消息。

2015年楼市开启“疯牛”行情,链家趁势扩张,而到2016年国家出台了调控政策以后,中介放慢了扩张速度,和2015年形成了鲜明对比,到今年再次调控新政的出台,中介关门的消息也逐渐甚嚣尘上。

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中介行业随着房地产行业的兴盛而扩张,衰落而收缩的历史总是在不停的反复重演,而背后的原因终究还是二手房成交和调控之间的周期性关系。

下图为中原地产对2016年重点城市二手房市场成交面积统计数据,图中数据显示,从成交面积来看的话,全国21个重点城市以三月份为分界线,随着热点城市进行调控,之后经历3个月的持续下滑。2016年10月为分界点,成交面积环比下降14%,可见调控对二手房市场的影响有多大。

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此前在《房地产:远处传来杠杆断裂的声音》一文有讲过,中国房地产由于是重要支柱产业之一,在调控后经济乏力时就放开房地产稳住经济,使得调控对大众的效用越来越低,最后陷入了“越调越高”的怪圈,而下一次调控就需要出台更严厉的调控手段,才能压住房地产。

新的调控从限购限贷已经升级到了限售,从单一的房地产市场衍生到了金融去杠杆,全方位围剿楼市,调控的力度应该是史上最严厉的一次。

另,为了防止出现系统性的风险,调控必然不会一次就把整个楼市打残废,只能期待拉长周期来消化掉楼市的泡沫,这意味着调控还有很长的路需要走,或许知道中国实体经济有明显复苏,那时候及时没有楼市调控,资金也不会再往楼市跑了。

总之,调控的力度和长度,都决定了这次房产中介的关门不是一场倒春寒,而是一叶知秋,漫长的寒冬即将来临了。

尾声

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根据wind数据,30个大中城市的成交套数同比数据在调控后都出现明显的下降,调控政策在一手房市场成效明显,政策的传导性的后续将越来越明显。而在认房认贷和限售的调控之下,二手房市场只会越来越惨烈。

今年大概是中国房地产行业最红火的一年,但却是股价集体走牛的最后一年——这是一个未来相当长时间内会被政府、上帝和基金经理同时放弃的行业。

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